Checklist para compradores primerizos: guía paso a paso para comprar tu primera casa

Tu primera casa es un gran paso. Aquí tienes el manual exacto para pasar de curioso a firmado.

Paso 1: Ten claro tus números

Antes de visitar una sola casa, mapea tu dinero.

Conoce tu salario neto, no solo el bruto. Anota los ingresos netos mensuales de todas las fuentes.
Controla las deudas actuales: préstamos estudiantiles, coche, tarjetas de crédito, préstamos personales.
Enumera los gastos mensuales: alquiler, suministros, suscripciones, comida, transporte, cuidado de niños.

Ahora estima lo que puedes permitirte:

Marca como objetivo un pago total de la vivienda (hipoteca, impuestos, seguro, cuotas de la comunidad/HOA) que sea sostenible a largo plazo. Muchos primerizos apuntan al 25–33% del ingreso bruto, pero tu presupuesto manda, no solo una regla general.
Los prestamistas miran tu DTI (debt-to-income, ratio deuda/ingresos). Para muchas hipotecas convencionales, el 43% es habitual, a veces más con expedientes sólidos. FHA puede ser más flexible.
Crea un colchón. Ser propietario conlleva gastos que no tienes como inquilino. Planea un fondo de emergencia con al menos tres meses de gastos separado del pago inicial.

Qué afecta la capacidad de compra:

Los impuestos sobre la propiedad varían de una calle a otra. Revisa cifras reales en los anuncios o en las webs del condado.
El seguro de hogar puede subir según el historial de siniestros, la antigüedad del tejado y riesgos locales.
Las cuotas de la comunidad (HOA), si existen, cuentan para el pago mensual.
Los suministros y el mantenimiento de una casa más grande pueden sorprender a los nuevos propietarios. Presupuesta 1–2% del precio de compra al año para el mantenimiento.

Consejo profesional: Prueba un “pago de práctica” durante tres meses. Ahorra la diferencia entre tu pago de hipoteca previsto y el alquiler actual. Si resulta ajustado, lo sabrás antes de comprar.

Paso 2: Afilia tu crédito

Tu interés y opciones dependen de tu perfil crediticio.

Solicita los tres informes en AnnualCreditReport.com y busca errores, cuentas duplicadas y colecciones antiguas. Disputa las inexactitudes por escrito.
Reduce saldos revolventes. Busca una utilización por debajo del 30% en cada tarjeta; idealmente por debajo del 10% antes de solicitar.
Evita abrir o cerrar cuentas durante el proceso hipotecario. No financies muebles o un coche hasta después del cierre.
Si tienes historial crediticio escaso, pregunta al prestamista sobre rapid rescoring o credenciales alternativas (alquiler, suministros) aceptadas por ciertos programas.

Las bandas de puntuación importan:

Las hipotecas convencionales favorecen puntajes más altos para obtener mejores tasas.
FHA es más amigable con puntuaciones modestes y pagos iniciales menores, pero incluye seguro hipotecario.
VA y USDA tienen normas propias y opciones de 0% de entrada para compradores elegibles.

Paso 3: Construye tu entrada y el efectivo para el cierre

No hay una única entrada “correcta”. Hay una que funciona para tu plan.

Las hipotecas convencionales pueden empezar con un 3–5% de entrada.
FHA suele requerir 3,5% de entrada.
VA y USDA pueden ser 0% para solicitantes y zonas elegibles.
Las hipotecas jumbo normalmente requieren más.

Pero la entrada no lo es todo. También necesitarás:

Gastos de cierre: típicamente 2–5% del precio de compra. Incluye honorarios del prestamista, título, escrow, tasación, impuestos y seguro prepagados, e intereses.
Reservas: algunos préstamos exigen entre uno y seis meses de pagos hipotecarios en la cuenta después del cierre.

Formas de reducir el efectivo para el cierre:

Créditos del vendedor para los gastos de cierre (con límites según el tipo de préstamo).
Créditos del prestamista a cambio de una tasa un poco más alta.
Ayudas para el pago inicial y préstamos perdonables de programas estatales y locales.
Fondos donados por familiares (documentados correctamente según las normas del préstamo).

Mantén tus fondos “seasoned” (antigüedad comprobable). Depósitos grandes e inexplicables generan preguntas. Habla con tu oficial de préstamos antes de mover dinero.

Paso 4: Elige la hipoteca adecuada y obtén una preaprobación

Aquí es donde se vuelve serio.

Fija vs. ARM: La mayoría de primerizos prefieren la previsibilidad de una fija a 30 años. Las ARM pueden encajar si tu horizonte es corto y entiendes el riesgo.
Plazo: 30 años reduce la cuota; 15 años reduce considerablemente los intereses si puedes asumirlo.
Puntos: Pagar puntos compra una tasa más baja. Calcula el punto de equilibrio según cuánto tiempo mantendrás el préstamo.
Bloqueos de tasa: Bloquea cuando estés decidido. Vigila la duración del lock y las opciones de float-down.

Compara prestamistas:

Compara al menos tres: un banco o caja local, un corredor hipotecario independiente y un prestamista online.
Centra la comparación en el coste total: tasa, puntos, comisiones del prestamista, honorarios de terceros y términos del lock.
Pregunta sobre la rapidez de underwriting, paneles de tasadores y estilo de comunicación.

Precalificación vs preaprobación vs pre-underwrite:

Precalificación es una estimación rápida.
La preaprobación completa verifica documentos y realiza la comprobación de crédito: esto fortalece tus ofertas.
El pre-underwriting significa que un underwriter revisó tu expediente por adelantado. Es lo más sólido y puede ayudarte a ganar en mercados ajustados.

Paso 5: Forma tu equipo de compraventa

No tienes que hacerlo solo.

Agente del comprador: Busca conocimiento local profundo, éxito reciente con compradores primerizos y un negociador tranquilo. Pregunta cómo gestionan subastas y negociaciones tras inspección.
Oficial de préstamos: La disponibilidad importa. Quieres a alguien que responda el teléfono los fines de semana.
Abogado inmobiliario: Obligatorio en algunos estados, recomendable en operaciones complejas en cualquier lugar.
Inspector de viviendas: Titulado, asegurado y minucioso. Solicita un informe de muestra.
Corredor de seguros: Compara pólizas pronto por cobertura y precio.
Empresa de título/escrow: Puedes solicitar una; tu agente puede sugerir opciones de confianza.

Aclara cómo cobra cada persona. Normalmente tu agente cobra al vendedor, pero no siempre—conoce el acuerdo que vas a firmar.

Paso 6: Define imprescindibles, deseables y excluyentes

Sé específico antes de que las emociones se apoderen.

Imprescindibles: dormitorios, accesibilidad, límite de desplazamiento, plaza de aparcamiento, jardín para un perro.
Deseables: sótano acabado, segunda sala de estar, orientación sur, cocina actualizada.
Excluyentes: ruido de una calle muy transitada, zona inundable, problemas de cimientos, restricciones excesivas de la comunidad.

Intercambios según el tipo de propiedad:

Vivienda unifamiliar: privacidad y control, más mantenimiento.
Adosado (townhouse): muros compartidos, menos jardín, normas de la comunidad.
Piso/coop: menos mantenimiento, cuotas y políticas de la junta.
Obra nueva: garantías y eficiencia, pero plazos del promotor y listas de remates.
Casas antiguas: carácter y barrios consolidados, posible mayor mantenimiento.

Investiga la zona:

Visítala a diferentes horas: horas punta, noches, fines de semana.
Mapas de ruido: aeropuertos, trenes, autopistas, recintos.
Líneas escolares; aunque no tengas hijos, afectan la reventa.
Desarrollos futuros y cambios de zonificación.
Alertas de seguro: franquicias por viento/granizo, zonas de incendios forestales, mapas de inundación.

Paso 7: Busca con propósito

Haz la búsqueda eficiente, no agotadora.

Activa alertas para tu rango de precio y barrios objetivo.
Visita rápido; las buenas casas se mueven deprisa.
Considera pistas fuera de mercado: redes de agentes, grupos comunitarios, envío directo a calles objetivo, comunidades de obra nueva.

Checklist para las visitas:

Edad del tejado, canalones, drenaje alejando el agua de los cimientos.
Grietas exteriores, desniveles y señales de intrusión de agua.
Marca y capacidad del cuadro eléctrico; cableado casero visible es señal de alarma.
Fontanería: presión del agua, materiales de tubería, edad del calentador de agua.
Ventanas: empañamiento, facilidad de apertura, corrientes.
HVAC: edad, registros de servicio, estado de filtros.
Ático: profundidad del aislamiento, ventilación, manchas que indiquen filtraciones.
Sótano/rastrillo: humedad, eflorescencia, bombas de sumidero.
Olores: olores a humedad pueden señalar problemas ocultos.

_{Photo by Tierra Mallorca on Unsplash}

Señales comunes de alarma:

Pintura nueva solo en una pared inferior: busca daños por agua previos.
Velas o ambientadores fuertes: podrían estar tapando olores.
Suelos inclinados y puertas que se atascan: revisa cimientos y estructura.
Añadidos sin permisos.

Paso 8: Precio y redacta una oferta ganadora

Ajusta tu oferta con datos, no con nervios.

Tu agente debe sacar comparables reales: tamaño, estado, ubicación y ventas recientes. Ajusta por diferencias.
Valora el calor del mercado: días en venta, ratios lista-venta, tendencias estacionales.

Piezas clave de la oferta:

Precio de compra y depósito de señal (earnest money) que muestre que vas en serio.
Contingencias: financiación, tasación, inspección, título. Cada una te protege; adáptalas según tu comodidad y el mercado.
Cronograma: fecha de cierre, posible alquiler por parte del vendedor si necesita tiempo, plazos para inspección y financiación.
Inclusiones: electrodomésticos, cortinas, dispositivos inteligentes.

Herramientas para mercados ajustados:

Cláusula de escalado (escalation) con un tope y requisitos de prueba.
Cobertura de la brecha de tasación (appraisal gap), si tienes efectivo y entiendes el riesgo.
Periodos de inspección más cortos con derecho a rescindir y marcharte si aparecen problemas.
Más depósito de señal, todavía reembolsable bajo las contingencias.

Herramientas para mercados equilibrados o favorables al comprador:

Créditos para gastos de cierre ofrecidos por el vendedor.
Contribuciones para bajar la tasa (rate buydown).
Solicitudes de reparación incluidas en la oferta.

Mantén tus términos de financiación en privado en el contrato; evita darle al vendedor pistas de posibles debilidades.

Paso 9: Inspecciona y negocia con confianza

Las inspecciones informan tu siguiente paso.

Tipos a considerar:

Inspección general de la vivienda.
Termitas/organismos que destruyen madera.
Radón.
Inspección de alcantarillado (crucial en casas antiguas o cerca de árboles grandes).
Chimenea, tejado, piscina/spa, pozo y séptico si aplica.
Divulgación y pruebas de pintura con plomo para casas previas a 1978.

Qué pedir:

Prioriza salud, seguridad y problemas estructurales.
Sistemas principales cercanos al final de su vida útil pueden justificar un crédito.
Los problemas estéticos son negociables, pero no son prioridad central.

Créditos vs. reparaciones:

Los créditos te ponen a ti a cargo de la calidad y los plazos.
Las reparaciones pueden funcionar si el vendedor usa profesionales titulados y obtiene permisos.
Deja todo por escrito con addendas y plazos.

Si surge un problema insalvable, tu contingencia de inspección debe permitir cancelar dentro del plazo y recuperar el depósito de señal.

Paso 10: Tasación y underwriting

Resultados de la tasación:

Al valor: sigue como estaba previsto.
Tasación baja: opciones incluyen renegociar el precio, acercarse a un punto intermedio, impugnar con mejores comparables mediante un ROV (reconsideration of value), o traer efectivo para cubrir la diferencia si puedes.
Tasaciones altas son raras y sólo dan tranquilidad.

Solicitudes de underwriting:

Nóminas actualizadas, W-2/1099, declaraciones de impuestos si eres autónomo.
Extractos bancarios con todas las páginas; documenta depósitos grandes.
LOEs (cartas de explicación) para consultas de crédito, lagunas en empleo o cambios de dirección.
No cambies de trabajo ni abras nueva deuda sin hablar con tu prestamista.

Vigila tus plazos: tasación, contingencia de financiación y expiración del lock de tasa.

Paso 11: Asegura el seguro y el título

Seguro de hogar:

La Cobertura A (vivienda) debe coincidir con el coste de reconstrucción, no con el valor de mercado.
Pregunta por coste de reemplazo ampliado, cobertura por ordenanzas o leyes, respaldo por inundación interna y tipo de valoración del tejado (valor de reemplazo vs valor en efectivo).
Entiende las franquicias, especialmente por viento/granizo o tormentas nombradas.

Seguro de inundaciones:

Obligatorio en zonas de alto riesgo si hay hipoteca.
Opcional pero recomendable valorar en zonas moderadas. Basta una tormenta grave para causar grandes daños.

Trabajo de título:

La búsqueda de título debe limpiar gravámenes y verificar la titularidad legal.
El seguro de título del prestamista protege al prestamista; la póliza de título del propietario te protege a ti. Es un coste único que puede ahorrarte sorpresas caras.

Paso 12: Revisa tu Closing Disclosure y prepara fondos

Tres días hábiles antes del cierre recibirás el Closing Disclosure (CD):

Compáralo cuidadosamente con tu Loan Estimate.
Verifica tu tasa de interés, plazo, efectivo para el cierre y pago mensual.
Señala errores de inmediato; aún pueden corregirse pequeñas diferencias.

Financiación y seguridad en transferencias:

Usa una instrucción de transferencia verificada de tu compañía de título. Llama a un número conocido para confirmar. El fraude por transferencia es frecuente—nunca te fíes de cambios de última hora por email.
Si está permitido, un cheque de caja es más seguro que un cheque personal.

Paso 13: Revisión final y día del cierre

Checklist para la revisión final:

Confirma que las reparaciones acordadas estén hechas y con recibos.
Asegúrate de que todos los accesorios y elementos incluidos sigan en la casa.
Prueba luces, enchufes, grifos, inodoros, HVAC y puertas de garaje.
Haz funcionar los electrodomésticos en ciclos rápidos.
Busca daños nuevos y que la propiedad esté barrida.

En el cierre vas a:

Firmar tu pagaré, la hipoteca o escritura de fideicomiso y diversas divulgaciones.
Presentar identificación y justificantes de la transferencia de fondos.
Recibir las llaves una vez confirmada la inscripción, según la costumbre local.

Fotografía las lecturas de los contadores y guarda tus documentos firmados.

Paso 14: Tras recibir las llaves

Asegura y acomódate:

Cambia o vuelve a poner cerraduras, incluido garaje y cerraduras inteligentes.
Cambia todas las contraseñas de dispositivos inteligentes.
Prueba detectores de humo y CO; sustituye por unidades de 10 años si hace falta.
Limpia conductos de secadora y filtros del HVAC.

Organiza tus gestiones de propietario:

Solicita exenciones por vivienda habitual (homestead) donde estén disponibles.
Calendario de mantenimiento: limpieza de canalones, servicio de caldera, revisiones de tejado y tareas estacionales.
Registra números de serie y garantías de electrodomésticos.
Empieza un diario de la casa con colores de pintura, contratistas y recibos de mejoras (útil para impuestos después).

Espera correos de los “servicers” de la hipoteca: tu préstamo puede venderse. Es normal. Verifica cualquier aviso de cambio con ambas compañías antes de enviar pagos.

Paso 15: Resumen del presupuesto y calendario

Recordatorios de presupuesto:

Entrada.
Gastos de cierre: prestamista, título, tasación, prorrateos, prepagos, configuración de escrow.
Gastos de mudanza: mudanzas, cajas, suministros iniciales.
Arreglos inmediatos: pequeñas reparaciones, cortinas, artículos de seguridad.
Continuos: suministros, cuidado del jardín, HOA, fondo de mantenimiento.

Un calendario típico (varía por mercado):

Semana 1–2: Preaprobación, elección de agente, definir búsqueda.
Semana 3–6: Visitas y ofertas.
Semana 7–10: En contrato, inspecciones, tasación, underwriting.
Semana 11–12: Clear to close, revisión final, cierre.

Paso 16: Errores comunes que evitar

Buscar antes de la preaprobación. Te enamorarás de casas que aún no puedes comprar.
Ignorar el pago total. Impuestos, seguro y HOA pueden aplastar un presupuesto si se pasan por alto.
Renunciar a la inspección sin más. Incluso en mercados calientes, haz al menos una visita técnica con un profesional.
Grandes compras durante el escrow. Ese sofá nuevo puede esperar.
Fijarse sólo en la tasa de interés. Comisiones, puntos y planes a largo plazo importan.
Saltarse la comprobación del vecindario. La sensación de día y noche puede ser totalmente distinta.
Subestimar los gastos de cierre. Haz una estimación real con tu prestamista desde pronto.
No leer los documentos de la HOA. Reglas, presupuestos y derramas pueden ser decisivas.

Paso 17: Aprovecha programas para compradores primerizos

Puedes calificar para ayuda:

Programas convencionales con entrada baja y seguro hipotecario reducido para ciertos ingresos o zonas.
Ayudas estatales y locales para el pago inicial o segundos préstamos perdonables.
Beneficios de vivienda de empleadores o sindicatos.
Préstamos VA para miembros del servicio y veteranos elegibles.
Préstamos USDA para zonas rurales específicas y límites de ingresos.

Pide a los prestamistas que calculen varios escenarios y muestren el coste total a cinco y diez años. “La mensualidad más barata” no siempre es la mejor si planeas vender o refinanciar.

Paso 18: Guiones de negociación que sí funcionan

Cuando el inventario es escaso:

“Podemos ser flexibles con el cierre y ofrecer una ocupación corta post-cierre si eso facilita su mudanza.”
“Hemos completado un pre-underwriting completo y podemos minimizar el riesgo de financiación.”
“Aquí está nuestra cláusula de escalado con requisitos claros de prueba de oferta, limitada a X.”

Cuando tienes ventaja:

“La inspección reveló X, Y y Z. Aceptaremos un crédito del vendedor de $X en el cierre para seguir adelante.”
“Podemos cerrar en 21 días si acordamos estos puntos de reparación y un precio de $X.”

Sé cortés, específico y orientado a soluciones.

Paso 19: Tu checklist breve para el cierre

Carta de preaprobación actualizada y precisa.
Términos de la oferta alineados con el presupuesto y tu nivel de confort.
Inspección completada; addenda de reparación/crédito firmada.
Tasación recibida; cualquier problema resuelto.
Aprobación final del préstamo: clear to close.
Closing Disclosure revisado y coincidente con expectativas.
Fondos transferidos de forma segura; identificación lista.
Revisión final completada.
Llaves, mandos, manuales y códigos recogidos.

Palabra final

Comprar tu primera casa requiere planificación, paciencia y un equipo estable. Sigue los pasos, haz preguntas pronto y mantén tu presupuesto en primer plano. Con una checklist clara y un poco de persistencia, abrirás la puerta de la casa adecuada y te sentirás seguro con cada página que firmaste para llegar hasta ella.

Enlaces externos

Preparing for Your First Home Purchase: A Comprehensive Checklist Checklist for buying your first home | Rocket Mortgage A Step-by-Step Guide to Buying Your First Home [PDF] The Ultimate Guide for First-Time Homebuyers - First Bank Ultimate Homebuying Checklist - Pennsylvania Association of Realtors